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L’AVANT CONTRAT

En principe, l'accord sur la chose et sur le prix vaut vente ; mais toutes les conditions d'une vente sont rarement réunies lorsque les parties envisagent cette opération. Les ventes immobilières, notamment, devront faire l'objet d'un acte authentique par devant notaire. Le notaire devant réunir un certain nombre de pièces, cela implique parfois des délais assez longs. L'engagement du vendeur et de l'acquéreur, en attendant la signature de l'acte définitif, est alors assuré par un avant-contrat.
La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente
Le compromis de vente est le contrat par lequel deux parties promettent réciproquement l'une d'acheter, l'autre de vendre l'immeuble, moyennant un prix déterminé. C'est cette hypothèse que vise l'article 1589 du Code civil lorsqu'il assimile le compromis à la vente proprement dite : 'la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'. L'acceptation du compromis vaut engagement définitif d'acheter. Le compromis peut être établi par acte sous seing privé ou par acte authentique.
Acompte, arrhes, dédit, clause pénale
Il est très souvent prévu dans le compromis un acompte, une clause pénale, des arrhes, ou un dédit, et il faudra déterminer dans la promesse la nature exacte du versement convenu et sa destination. L'acompte correspond à un paiement partiel, qui est imputé sur le montant du prix de vente. La clause pénale est la clause par laquelle le débiteur, s'il manque à son engagement, devra verser au créancier une somme d'argent dont le montant, fixé à l'avance, est indépendant du préjudice causé.

Elle peut être stipulée à l'encontre du vendeur s'il fait obstacle à la réalisation du contrat, mais aussi à l'encontre de l'acquéreur si la vente ne se réalise pas ou intervient tardivement par sa faute. Les arrhes permettent à chacune des parties de se départir de ses engagements, celle qui les a versées en les perdant, celle qui les a reçues en restituant le double. Le dédit donne la même possibilité, mais à l'une seulement des deux parties...
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